libertárius

Félig én-blog, félig politikai pamflet. Miről NEM szól a blog: nem akarja a libertárius eszmerendszer minden árnyalatát megjeleníteni, pláne nem kisajátítani. Nem képvisel és nem támogat egyetlen politikai pártot vagy létező szervezetet sem.

Friss topikok

Linkblog

Facebook oldaldoboz

Miért NE építsen az állam bérlakásokat?

2016.11.08. 09:02 zombizan

Az előző bejegyzésben leírtam, miért lenne rossz gondolat állami oldalról korlátozni a lakások bérbeadói és bérbevevői közti szerződéses szabadságot, különös tekintettel az ár megállapítására. Az intézkedés várható következménye nem a bérlők paradicsoma lenne, ahol kevesebb pénzből a jelenlegi szinten ki tudják elégíteni lakhatási igényeiket, hanem szimpla lakáshiány, ahol a fizetőképes bérlők sem találnának megfelelő lakásokat.

Egy másik gondolat, ami rendszeresen fel szokott merülni az ilyen vitákban, az állam által épített és működtetett bérlakás rendszer lenne. Ez látszólag piackonformabb és mindenki számára kielégítőbb megoldás, hiszen a tulajdonosok továbbra is tetszésük szerint rendelkezhetnének a lakásukkal, ugyanakkor a bérlők egy bizonyos hányada piacon kívüli megoldással jutna lakáshoz. Hümm, ez egy olyan dolog, ami még a szőrös szívű piacbarát kapitalistáknak is megfelelne? Hát nem.

Először is, ilyen már volt. A szocializmusban leginkább az állam épített lakásokat, amit aztán különböző alapon kiutaltak családoknak. Én is egy ilyen városban nőttem fel, ahol a nyolcvanas évekig gyakorlatilag mindenki állami bérlakásban lakott. A szocialista iparvárosokban nagyjából szabályozni lehetett, hogy ahány ember a gyárakban dolgozott, annyit el is lehessen helyezni. Más meg nem volt bolond, oka sem volt, odaköltözni. A lakások, környékek, egyformák voltak, komoly feszültségekre, irigykedésre nem emlékszem, bár nem volt nyilvánvaló, hogy egy négyfős családnak az egyik esetben miért jutott két szoba, a másik esetben meg három. Ezzel szemben már Budapesten súlyos egyenlőtlenségeket okozott, ahogy a tanácsok a lakásokkal gazdálkodtak. Máig kiható vagyoni következményei vannak annak, hogy kinek utaltak ki a Rózsadombon, kinek meg a kőbányai lakótelepen állami lakást. Ha van olyan rendszer, ami negatív ösztönzőkkel helyezkedésre, irigykedésre, kapcsolatok mozgatására, törvénytelen szívességek nyújtására és elvárására épül, az az állami lakásgazdálkodás.

Na de most már nem a szocializmusban élünk. Szóval mi lenne, ha az állam nagyszabású lakásépítésbe kezdene, amit aztán valamilyen áron (erről később) kiadnának a saját lakással nem rendelkezőknek?

1) Honnan lenne telek?

Lakásokat nyilván oda érdemes építeni, ahol az emberek szívesen laknak. Ott viszont kevés és drága a beépíthető terület. Az állam vagy beszállna a telkekért folyó versenybe, amivel még jobban felverné az árakat, vagy erőszakkal juttatná magát területekhez, kisajátítások és egyéb hatalmi szivatások útján. A piaci rendszerben drága telekre drága lakás épül. Ha az állam is piaci módon közelítné meg a problémát, akkor a bekerülési költséggel arányos bérleti díjakat kéne szabnia, ami pont azokat a szegény embereket zárná ki, akiknek a saját lakás megszerzése lehetetlennek tűnik, és leginkább rá lennének szorulva egy állami rendszerre. Ha a drága lakást olcsón adnák, azzal egyrészt meghiúsulna, hogy az állami építkezés legalább nullszaldó körüli projekt lehessen, tehát egy potenciálisan végtelen pénzégetés venné kezdetét, másrészt hatalmas versenyt generálna a potenciális bérlők részéről, hiszen ki ne akarna olcsón egy szuper lakásban élni?

Ha az állami lakások olcsó telkekre épülnének, azzal a helyzet valamit javulna, de az olcsó telkek ott vannak, ahol ma sem akar senki lakni. Azokra a helyekre száműzni az állami lakásbérlőket, ahol a telkek szinte vagy ténylegesen ingyen vannak, a szegénység konzerválását jelentené. De ezeken a helyeken eleve értelmetlen lakásépítésben gondolkodni, hiszen tömegével vannak olcsó ingatlanok. Nem az elnéptelenedő falvakban gond a lakhatás, hanem Budapesten.

2) Ki építené ezeket a lakásokat?

Az építőiparban is óriási probléma a munkaerőhiány. Nincs ács, kőműves, szobafestő. Új projekteket éves határidővel vállalnak elkezdeni. Ha még az állam is építkezne, ez a helyzet tovább romlana. Valószínűsíthető, ahogy a telkeknél is, hogy a beinduló állami lakásépítések kiszorító hatása csökkentené a magánszemélyek és vállalkozások építéseit, tehát az összes épített lakás száma messze nem nőne annyit, mint amennyit a program támogatói gondoltak.

3) Mi lenne ezeknek a lakásoknak a jövője?

Ez szorosan összefügg a bérleti díj kérdésével. Ha az állam vállalkozóként, piaci áron vett telekre építene jó minőségű lakásokat, és ezeket piaci áron adná bérbe, azzal a szegények lakáshelyzete nem sokat javulna, viszont a rendszer legalább valamennyire fenntartható lenne. Jutna pénz karbantartásra, felújításra is. De az állami beavatkozást sürgetők aligha arra gondolnak, hogy a hipszter fiataloknak legyen nagyobb választék drága bérelhető lakásból addig is, amíg saját lakást vesznek. Ők a szegényeken szeretnének segíteni. A szegényeknek viszont definíció szerint nincs pénze. Ha a bérleti díj alacsony, azzal nem csak az eredeti beruházás lesz durván veszteséges, de az idővel felmerülő felújítási költségek fedezete is kérdésessé válik. A hirtelen jobb körülmények közé kerülő szegény családnak még a nagyobb lakás rezsijének a kifizetése is komoly teher lenne, aligha várható el tőlük, hogy saját pénzen javítsák ki a tetőt, vagy vakolják újra a falakat. Ennek a vége reménytelenül lepusztuló, slumosodó állami bérlakás negyedek lennének, ahogy történt a szocialista lakótelepek egy részével is.

4) Mit tehetne az állam, ha mindenáron tenni akar valamit?

Semmit. Na jó, ez politikailag nehezen eladható. Amit tehetne, az a jelenlegi szabályozási korlátok csökkentése, mind a beépíthető területek, mind az épített lakások vonatkozásában. Másik dolog, amit tehetne, a lakásépítés költségeire ráépülő adók csökkentése. Harmadik a felelős gazdálkodás, amivel az állam finanszírozása igénye csökkenne, ezáltal a kamatok nem csak a mostani, rendkívüli helyzetben, de tartósan alacsonyak maradnának. A negyedik a hatékony rendfenntartás és igazságszolgáltatás, amivel a rosszabb hírű környékek megítélése javulna. Ötödik a közlekedés átgondolt fejlesztése, ami nem feltétlen újabb és újabb metró, villamos stb vonalak építését jelentené, hanem például az Uberhez hasonló vállalkozások be nem tiltását, a magánszolgáltatók beengedését állami vagy kvázi-állami monopol területekre. A hatodik a szegényebb vidékeket specifikusan sújtó korlátozások, például minimálbér eltörlése, amivel talán az ott élők a költözés helyett más esélyt is találnának. A sort még hosszan lehetne folytatni, de a lényeg annyi, hogy ha az állam megszűnne megoldás helyett probléma lenni, akkor nem kéne ilyeneken agyalni, mint az állami lakásépítési program.  

11 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://libertarius.blog.hu/api/trackback/id/tr5411941947

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

BobAlice 2016.11.08. 20:19:43

Logikusnak tűnik, de van néhány bukfenc.

Tegyük fel, hogy a projekt során az állam olyan telkeket használna fel, amelyek valamely állami cég tulajdonában vannak és kihasználatlanok. Ilyet szerintem lehet találni.
Másrészt nyilván nem kiüresedett falvakra lenne érdemes építeni, hanem fővárosi vagy aggolemrációs területekre, ahová lehetősége van akár infrastruktúrát is fejleszteni. Számos lakóövezet így jött létre Budapesten és világszerte.

Ami pedig az árakat illeti: még piaci áron is kedvező lenne az alacsonyabb jövedelműek számára, ha új lakások jelennének meg a piacon, mert a kínálat növekedése lenyomja az árakat.

Lacock 2016.11.08. 20:31:51

Teljesen egyetértek.

Plusz lenne még pár probléma, pl:
a mostani lakástulajdonosok lakásai leértékelődnének.
Mert ki venne meg egy lakást Bp. -en mondjuk 20 millióért, ha az államtól bérelhetne Bp. -en mondjuk havi 30 ezerért is? Az alacsony bérleti díjat az egész ügy szociális -maszlag jellege miatt gondolom.

Korrupció: láttuk Ócsán, hogy mi történt: olyan m2 áron építettek a pusztába házakat (525 eFt/m2 van a fejemben, most nem akarok kutakodni a neten), amennyiért akkoriban rózsadombi lakást lehetett venni, de mindenképp normális lakást normális helyen. A bérlakás -építéseknél is a pénz jó részét ellopnák, ez garantált.

Fenntartás: külön céget kellene erre alapítani, ez is vinné a pénzt. Mit csinálnának a nem fizetőkkel? A behajtási eljárás sem olcsó dolog. Ma a főbérlő rövid úton kiteszi a nem fizető albérlőt (tudom, itt is lehetnek problémák, mert a jog a bérlőt védi), de az állami bérlakásból nem lehetne kitenni a bérlőt, ugyancsak a szociális -maszlag jelleg miatt. Vagyis a társadalom fizethetné ezeknek az elemeknek a lakhatását is.

Károkozás: ha a lakó kárt tesz a lakásban, akkor parttalan viták kezdődnének: a kár már megvolt a beköltözéskor, rossz anyagminőségű termékek lettek beépítve, nem ér az annyit, amennyit fizettetni akarnak a lakóval a károkozásért stb. Plusz mit tekintünk kárnak: 1 cm -es karistolás a kádban nem gond, a 2 cm -es már igen? Ki ellenőrizné havonta a lakások állapotát, ő is lefizethető.

Ha a "szegény" olcsón lakhatna, akkor ő olcsóbban is el tud vállalni egy munkát, szemben azzal, aki a lakhatását teljesen önerőből oldja meg, tehát a "szegény" még a béreket is letörné. Pont azoknak a bérét, akiknek nagyrészt az adójából az ő bérlakását építették.

A fentiek állnak a most is futó önkormányzati lakásokra is, az a rendszer is igazságtalan.

Lacock 2016.11.08. 20:40:42

Mármint a poszttal értek egyet, nem az előttem szólóval.

" az állam olyan telkeket használna fel, amelyek valamely állami cég tulajdonában vannak és kihasználatlanok." :
Akkor ezeket a telkeket megveszi a beruházó cég, ha lát benne fantáziát, és így épülhetnek oda lakások.

"még piaci áron is kedvező lenne az alacsonyabb jövedelműek számára, ha új lakások jelennének meg a piacon, mert a kínálat növekedése lenyomja az árakat. " :
A jelenlegi lakástulajdonosok meg szívnának, mert a saját lakásuk leértékelődne.
Azért remélem, addig nem jutunk, mint Spanyolország és Kína egyes részei: szellemlakótelepek épültek, mert ész nélkül húzták fel a lakásokat.

teotwawki 2016.11.08. 22:02:09

Ha az olcsó minőségi bérlakás építés és kiadás olyan nagy üzlet lenne, akkor már rég lenne rá vállalkozó, aki piaci alapon csinálná. Azért nem csinálja senki, mert tuti bukó.

Az állam, ha már mindenképpen tenni akar valamit, akkor a munkaerő kinálat és kereslet földrajzi gócpontjai körül kialakult öngerjesztő spirálok gyengítésében, esetleg megszüntetésében segédkezhetne. Pl. a nagyvárosi szociális lakhatási támogatások helyett a vállalkozásokat támogatni, hogy vidéken létesítsenek munkahelyeket.

BobAlice 2016.11.09. 00:02:43

@Lacock: hát a saját lakások leértékelődése nem éppen egy mindent vivő érv. Ráadásul ha nem vonz a város több munkaerőt, a versenyképessége is romik, és azzal együtt már cseszheted irigységedben az ingatlanodat, ugyanúgy leértékelődik.
Budapesten épp munkaerőhiány van, csak szólok. És ez fokozódik.
Javaslom, hogy látogasd végig a régi kapitalista városokat, és nézz körül, hány állami bérlakás épült a munkaerő városokba költöztetésének céljából. Nem csak kudarc van. Bécs a legközelebbi példa.

BobAlice 2016.11.09. 00:06:30

@teotwawki: A cégek az infrastruktúra miatt választják a nagyvárost.

Lacock 2016.11.09. 07:56:01

@Tronald Dump: " hát a saját lakások leértékelődése nem éppen egy mindent vivő érv." : Pedig az. Mo -on kb. 4 millió ! lakás van magántulajdonban. Te örülnél, ha az értéktárgyad elértéktelenedne azért, mert az állam az adódból konkurenciát támaszt?

A következő érvelésedet nem értem, így kezded:
"Ráadásul ha nem vonz a város több munkaerőt.."
Azután a következő mondatod: "Budapesten épp munkaerőhiány van, csak szólok."
Akkor most a város nem vonz több munkaerőt vagy munkaerőhiány van?

"ha nem vonz a város több munkaerőt" : akkor most a magántulajdonos szívja meg az ingatlanbefektetését, a bérlakásprogramnál meg az állam szívná meg. Ez utóbbi miért jó, vagyis miért lenne jó az, ha az állam a lepusztuló körzetekben épít lakásokat? Ócsán már láttunk ilyent, lásd az előző kommentemet. Vagy lásd a kínai és a spanyol szellemlakótelepeket. Vagy úgy gondolod, hogy az állam szórhatja korlátlanul, rossz hatékonysággal az adófizetők pénzét? A magánbefektető legalább jól megnézi, hogy hol fektet be és gondoskodik a tulajdona értékállóságáról, az államról ez nem mondható el. Lásd: minden le van pusztulva, ami állami.

Bécsről olvastam, hogy sok a bérlakás, de az ottani régebbi lakástulajdonosok lakása nyilván leértékelődött valamennyire az állami bérlakásépítések miatt.
Gondolom nem nehéz belátni, hogy ha egy akármilyen piacra az állam beszáll dömpingtermeléssel, akkor az addigi piaci egyensúlyt felborítja,és az addigi tulajdonosok szívnak, mert az addigi befektetéseik leértékelődnek.

"Nem csak kudarc van": persze, honnan tudod, hogy Bécsben mennyit loptak el az építkezéseknél? Vagy milyen elemeket költöztettek be a régi lakók közé az új bérlakásokba? Vagy mennyit költ most az állam a bérlakások fenntartására? Vagy mennyi a nem fizető lakó? És mik lennének a válaszok ezekre a kérdésekre Mo. -n?

ikkim 2016.11.09. 08:30:22

Az állami bérlakás építés igen is megoldás lenne. Leértékelődnének a magántulajdonban lévő lakások? Ez miért lenne gond? Mindenki el akarja adni majd a lakását? Esetleg ha nagyobba akkar költözni akkor igen, de nyílván a nagyobb lakásnak is alacsonyabb lenne az ára.

BobAlice 2016.11.09. 10:56:49

@Lacock: "Akkor most a város nem vonz több munkaerőt vagy munkaerőhiány van? "

Nincs ellentmondás, gondolkozz egy kicsit.

Bécs: örülnél, ha annyira értékelődne le az ingatlanod, mint ott.

qqcqqc 2016.11.09. 19:18:18

A piaci finanszírozás az elmúlt 20 évben és jelenleg is a gyors megtérülésű ( építs és add el) ingatlanprojekteknek kedvez, a hosszútávú finanszírozás ( egy bérház megtérülése ) hitelből jelenleg megoldhatatlan. A piacon nincs bérház, csak bérlakás, pedig gazdaságilag jobban megéri egy épület kezelése, mint az elaprózott, több házban található bérlakások kezelése. A jelenleg bérbe vehető ingatlanok jellemezően olyan házakban vannak, ahol a lakások nagy részében a tulajdonosok laknak, vagy ha többségben vannak a bérlemények azok nem egy kézben koncentrálódnak, így sok az érek ellentét.
Sajnos szerintem az állam szerepe ilyen körülmények mellett nem mellőzhető. Minimum a jelenlegi szabályok kedvezőbbé tételét meg kell tennie. Nem biztos, hogy ingatlanfejlesztésre kéne adnia a fejét, de pl lehetne olyan megoldás is , hogy a piaci és a szociális bérleti díj különbözetét állja és valamilyen módon támogatja a bérbeadás céljára épülő ingatlanok fejlesztését.

mcs · http://paralelart.wordpress.com/ 2016.12.20. 18:59:23

Meglehetősen összetett problémakör lett megpiszkálva, de néhány igen lényeges szempont szerintem kimaradt.

- az államnak (de itt most főleg a városra/kerületre gondolok) bizonyos esetekben fel kell vállalnia olyan építési feladatokat, amelyre piaci alapon (nálunk, jelenleg) nem találni értelmes megoldást, ilyen pl. a szükséglakások építése-fenntartása, ahová katasztrófa esetén menekíteni lehet embereket.
- a hajléktalanszállók építése is jobb híjján a helyi közösség feladata.
- számos olyan helyzet van, amikor a hajléktalanság elleni hatékony (értsd: a közösségnek olcsóbb) megoldás lehet piacinál alacsonyabb árú (és nyilván alacsonyabb minőségű) lakások biztosítása. ezt sok önkormányzat műveli, több-kevesebb sikerrel.
- a fentiekből következően a közösségi célú / szociális lakásépítés, mint olyan létező jelenség, nem új játékos a piacon, senki se lepődjön meg, hogy ilyesmi létezik manapság, kies hazánkban.

A városok fejlődése hektikus folyamat, egy épeszű városvezetés (és reménykedni lehet csupán, hogy épeszű városlakók ilyet választanak) ezeket a folyamatokat követi és reagál rá. Sajnálattal láttam, hogy a cikkből hiányzott a minimális perspektíva arról, hogy ilyen jellegű fejlődésen átesett városok hogyan is kezelték ezeket a kérdéseket, pedig elég sokféle értelmes választ találtak már rá.

Igen, az ország bizonyos részei extrém gyorsan fejlődnek más régiókhoz képest, ilyesmit régen láttunk, nincs nagyon tapasztalatunk (se első kézből az embereknek, se az apparátusnak ennek kezelésében) pedig volt bőven.

A gyors fejlődési szakaszokat értelemszerűen képtelen a jóval lassabb bürokrácia követni, pedig, ha vannak szakemberei, akkor elég sok várostervezési/fejlesztési eszköz áll rendelkezésre, bátran lehet élni velük. Építési övezetek besorolása, közösségi terek, parkok kialakítása/szabályozása.

Aztán ott van az a nem elhanyagolható szempont, hogy a város lakói esetleg nem értenek egyet az épp spontán kialakuló folyamatokkal és pont ezért olyan vezetőket választanak meg, akiktől azt várják el, hogy akadályozzák meg egy kerület vigalmi negyeddé válását, vagy épp elszlömösödését.

Nem mélyednék el a várostervezési módszerekben, de könnyen belátható, hogy a heterogén, több jövedelmi osztályú lakosságot és több eltérő funkciót tartalmazó városrészek jobban működnek, mint a nap csak egy szakában élő, máskor halott szakosodott negyedek.

Egy város működését optimalizálni igyekvő vezetés számára nyilvánvaló, hogy az infrastruktúra kihasználása minél több párhuzamos folyamat értelmes szervezésével érhető el.

Szóval lehet bőven ok arra, hogy egy közösség beavatkozzék a piaci folyamatokba. Kérdés, hogy lehet-e ezt értelmesen, a piacot a lehető legkevésbé bolygatva tenni. Nos, számtalan példa áll előttünk, hogy igen, lehet.

---

Alapvető hibának látom a cikkben, hogy a beavatkozást általános értelemben ítéli el, miközben az állami szerep nem túl szerencsés, de még erre is vannak működő példák, de a helyi városvezetés beavatkozása/részvétele a lakáspiacon egyenesen elkerülhetetlen.

Azt is furcsállom, hogy a helyi (esetleg állami) lakásépítési célokat megegyezőnek tekinti a piaci értékesítésre építők céljaival. Alapvetően eltérő igény és költségszintről beszélünk itt. A célközönség között sincs szinte semmi átfedés (mármint a szociális árú bérleményre pályázók szinte reménytelen, hogy belépjenek a lakáspiacra vevőként, és fordítva, akik be tudnak lépni a lakáspiacra, ritkán elégszenek meg a szociális bérlakások minőségével).
Szóval, attól, hogy léteznek alacsony bérleti díjú, de a a piaci igények alatti színvonalon (és ezért optimális esetben jóval olcsóbban épített) kialakított lakások,
ettől a "szent" lakáspiac nem fog megreccsenni, aki az átlagnál jobb minőségű lakással rendelkezik, az jobban is tudja majd hasznosítani.
Aki, szerencsétlenségére, pont a közösségi bérlakás szintjén álló ingatlanban él, vagy azt próbálja hasznosítani, annak bizony a pillanatnyi piaci bőség nehezítheti a helyzetét, de ne feledjük, hogy ez egy viszonylag szűk és erősen korlátozott lakáspiaci szegmens. Ráadásul pont az a zóna, ahol némi bürokratikus könnyítéssel igen sokat lehet kompenzálni (illetékek minimum szintje, adókedvezmények x millió forintig, stb.)

---

A lakáspiacba -közösségi érdekek- mentén beavatkozás korántsem mindig káros, de főleg akkor működik jól és zavarja meg minél kevésbé a piaci folyamatokat, ha az alsó 1-4 decilis lakhatási érdekeit célozza meg (vagy, értelemszerűen azt a tartományt, amit a helyi ingatlanfejlesztők figyelmen kívül hagynak - de kb. ez az.)