Az előző bejegyzésben leírtam, miért lenne rossz gondolat állami oldalról korlátozni a lakások bérbeadói és bérbevevői közti szerződéses szabadságot, különös tekintettel az ár megállapítására. Az intézkedés várható következménye nem a bérlők paradicsoma lenne, ahol kevesebb pénzből a jelenlegi szinten ki tudják elégíteni lakhatási igényeiket, hanem szimpla lakáshiány, ahol a fizetőképes bérlők sem találnának megfelelő lakásokat.
Egy másik gondolat, ami rendszeresen fel szokott merülni az ilyen vitákban, az állam által épített és működtetett bérlakás rendszer lenne. Ez látszólag piackonformabb és mindenki számára kielégítőbb megoldás, hiszen a tulajdonosok továbbra is tetszésük szerint rendelkezhetnének a lakásukkal, ugyanakkor a bérlők egy bizonyos hányada piacon kívüli megoldással jutna lakáshoz. Hümm, ez egy olyan dolog, ami még a szőrös szívű piacbarát kapitalistáknak is megfelelne? Hát nem.
Először is, ilyen már volt. A szocializmusban leginkább az állam épített lakásokat, amit aztán különböző alapon kiutaltak családoknak. Én is egy ilyen városban nőttem fel, ahol a nyolcvanas évekig gyakorlatilag mindenki állami bérlakásban lakott. A szocialista iparvárosokban nagyjából szabályozni lehetett, hogy ahány ember a gyárakban dolgozott, annyit el is lehessen helyezni. Más meg nem volt bolond, oka sem volt, odaköltözni. A lakások, környékek, egyformák voltak, komoly feszültségekre, irigykedésre nem emlékszem, bár nem volt nyilvánvaló, hogy egy négyfős családnak az egyik esetben miért jutott két szoba, a másik esetben meg három. Ezzel szemben már Budapesten súlyos egyenlőtlenségeket okozott, ahogy a tanácsok a lakásokkal gazdálkodtak. Máig kiható vagyoni következményei vannak annak, hogy kinek utaltak ki a Rózsadombon, kinek meg a kőbányai lakótelepen állami lakást. Ha van olyan rendszer, ami negatív ösztönzőkkel helyezkedésre, irigykedésre, kapcsolatok mozgatására, törvénytelen szívességek nyújtására és elvárására épül, az az állami lakásgazdálkodás.
Na de most már nem a szocializmusban élünk. Szóval mi lenne, ha az állam nagyszabású lakásépítésbe kezdene, amit aztán valamilyen áron (erről később) kiadnának a saját lakással nem rendelkezőknek?
1) Honnan lenne telek?
Lakásokat nyilván oda érdemes építeni, ahol az emberek szívesen laknak. Ott viszont kevés és drága a beépíthető terület. Az állam vagy beszállna a telkekért folyó versenybe, amivel még jobban felverné az árakat, vagy erőszakkal juttatná magát területekhez, kisajátítások és egyéb hatalmi szivatások útján. A piaci rendszerben drága telekre drága lakás épül. Ha az állam is piaci módon közelítné meg a problémát, akkor a bekerülési költséggel arányos bérleti díjakat kéne szabnia, ami pont azokat a szegény embereket zárná ki, akiknek a saját lakás megszerzése lehetetlennek tűnik, és leginkább rá lennének szorulva egy állami rendszerre. Ha a drága lakást olcsón adnák, azzal egyrészt meghiúsulna, hogy az állami építkezés legalább nullszaldó körüli projekt lehessen, tehát egy potenciálisan végtelen pénzégetés venné kezdetét, másrészt hatalmas versenyt generálna a potenciális bérlők részéről, hiszen ki ne akarna olcsón egy szuper lakásban élni?
Ha az állami lakások olcsó telkekre épülnének, azzal a helyzet valamit javulna, de az olcsó telkek ott vannak, ahol ma sem akar senki lakni. Azokra a helyekre száműzni az állami lakásbérlőket, ahol a telkek szinte vagy ténylegesen ingyen vannak, a szegénység konzerválását jelentené. De ezeken a helyeken eleve értelmetlen lakásépítésben gondolkodni, hiszen tömegével vannak olcsó ingatlanok. Nem az elnéptelenedő falvakban gond a lakhatás, hanem Budapesten.
2) Ki építené ezeket a lakásokat?
Az építőiparban is óriási probléma a munkaerőhiány. Nincs ács, kőműves, szobafestő. Új projekteket éves határidővel vállalnak elkezdeni. Ha még az állam is építkezne, ez a helyzet tovább romlana. Valószínűsíthető, ahogy a telkeknél is, hogy a beinduló állami lakásépítések kiszorító hatása csökkentené a magánszemélyek és vállalkozások építéseit, tehát az összes épített lakás száma messze nem nőne annyit, mint amennyit a program támogatói gondoltak.
3) Mi lenne ezeknek a lakásoknak a jövője?
Ez szorosan összefügg a bérleti díj kérdésével. Ha az állam vállalkozóként, piaci áron vett telekre építene jó minőségű lakásokat, és ezeket piaci áron adná bérbe, azzal a szegények lakáshelyzete nem sokat javulna, viszont a rendszer legalább valamennyire fenntartható lenne. Jutna pénz karbantartásra, felújításra is. De az állami beavatkozást sürgetők aligha arra gondolnak, hogy a hipszter fiataloknak legyen nagyobb választék drága bérelhető lakásból addig is, amíg saját lakást vesznek. Ők a szegényeken szeretnének segíteni. A szegényeknek viszont definíció szerint nincs pénze. Ha a bérleti díj alacsony, azzal nem csak az eredeti beruházás lesz durván veszteséges, de az idővel felmerülő felújítási költségek fedezete is kérdésessé válik. A hirtelen jobb körülmények közé kerülő szegény családnak még a nagyobb lakás rezsijének a kifizetése is komoly teher lenne, aligha várható el tőlük, hogy saját pénzen javítsák ki a tetőt, vagy vakolják újra a falakat. Ennek a vége reménytelenül lepusztuló, slumosodó állami bérlakás negyedek lennének, ahogy történt a szocialista lakótelepek egy részével is.
4) Mit tehetne az állam, ha mindenáron tenni akar valamit?
Semmit. Na jó, ez politikailag nehezen eladható. Amit tehetne, az a jelenlegi szabályozási korlátok csökkentése, mind a beépíthető területek, mind az épített lakások vonatkozásában. Másik dolog, amit tehetne, a lakásépítés költségeire ráépülő adók csökkentése. Harmadik a felelős gazdálkodás, amivel az állam finanszírozása igénye csökkenne, ezáltal a kamatok nem csak a mostani, rendkívüli helyzetben, de tartósan alacsonyak maradnának. A negyedik a hatékony rendfenntartás és igazságszolgáltatás, amivel a rosszabb hírű környékek megítélése javulna. Ötödik a közlekedés átgondolt fejlesztése, ami nem feltétlen újabb és újabb metró, villamos stb vonalak építését jelentené, hanem például az Uberhez hasonló vállalkozások be nem tiltását, a magánszolgáltatók beengedését állami vagy kvázi-állami monopol területekre. A hatodik a szegényebb vidékeket specifikusan sújtó korlátozások, például minimálbér eltörlése, amivel talán az ott élők a költözés helyett más esélyt is találnának. A sort még hosszan lehetne folytatni, de a lényeg annyi, hogy ha az állam megszűnne megoldás helyett probléma lenni, akkor nem kéne ilyeneken agyalni, mint az állami lakásépítési program.