libertárius

Félig én-blog, félig politikai pamflet. Miről NEM szól a blog: nem akarja a libertárius eszmerendszer minden árnyalatát megjeleníteni, pláne nem kisajátítani. Nem képvisel és nem támogat egyetlen politikai pártot vagy létező szervezetet sem.

Friss topikok

Linkblog

Facebook oldaldoboz

Mi lenne, ha az állam megszabná a bérleti díjakat?

2016.10.25. 08:15 zombizan

Az elmúlt két évben jelentősen nőttek a budapesti lakásárak és bérleti díjak. Ennek hatására felerősödtek a hangok, miszerint a lakáspiac állami szabályozásra szorul, főleg a bérlők érdekeit szem előtt tartva. Az alábbiakban egy kis gondolatkísérletet viszek végig arra vonatkozóan, milyen várható következményekkel járna, ha az állam a „nép panaszát” meghallgatván az eddigieknél drasztikusabban beavatkozna a bérbeadók és bérbevevők szerződéses viszonyaiba.

A kiinduló feltételezés az, hogy az úgymond „elszállt” bérleti díjak miatt az állam maximálja a bérleti díjak összegét, és egyben különböző módokon korlátozza a felek szerződéses szabadságát. Ennek a korlátozásnak lesznek bizonyos esetei.

A kísérlet érdekében azt feltételezem, hogy a korlátozás abszolút lesz, a hozzárendelt szankciók miatt a szokásos kijátszás, pl. hogy a szerződésre a maximált árat írják, de valójában többet fizetnek, vagy bármilyen más módon növelik a bérbeadó hasznát a maximált árhoz képest, nem fog működni. Ugyancsak a modellezés érdekében feltételezem, hogy a bérlők sem nyerészkedhetnek azzal, hogy albérlőket vesznek maguk mellé, akiktől arányosan több pénzt kapnak, mint amennyi a lakás hatóságilag megszabott bérleti díjából következne.

  1. eset: maximált árak, de teljes szerződéses szabadság

Ebben az esetben a bérbeadó és bérbevevő az eddigiekhez hasonlóan szerződhet, de a lakást nem lehet drágábban kiadni, mint a maximált ár. Ha volt egy lakás, amit eddig mondjuk 100 000 forintért béreltek havonta, de innentől kezdve csak 60 000 forintot lehet érte elkérni, akkor a két fél tetszése szerint folytathatják vagy befejezhetik a bérleti viszonyt, ugyanakkor a tulajdonos másnak sem fogja tudni 60 000 forintnál drágábban kiadni a lakást.

Ebben az esetben azok a bérlők jól járnak, akik és ameddig a lakást a korábbinál kedvezőbb áron tudják bérelni. A tulajdonos választhat, hogy elfogadja az alacsonyabb díjat, vagy a szerződés szerinti feltételekkel felmond a bérlőnek, a lakást pedig eladja vagy maga használja tovább.

A bérelhető lakások iránti kereslet megnő, hiszen mindazok, akik a 100 000 forintot nem tudták kifizetni, a 60 000 forintot viszont igen, megjelennek bérlakás keresőként a piacon. Ők lehetnek vidékről felköltözők, szüleiktől különköltözők, társbérletből egyéni megoldás felé mozdulók, válófélben lévők stb.

A másik oldalon visszavonulhatnak azok a lakáskiadók, akiknek 100 000 forintért megérte kiadni a lakást, de 60 000 forintért már nem éri meg. Ilyenek lehetnek azok a tulajdonosok, akik hitelből vettek kiadás céljára lakást, és a törlesztőrészlet 60 és 100 000 forint között van, vagy azok, akiknél saját családon belül is lenne igény a lakásra, de eddig a kedvező bevétel miatt inkább kiadták stb.

A megnövekedett kereslet és lecsökkent kínálat miatt hiány lesz, a potenciális bérlők egy része nem jut lakáshoz. Ráígérni nem tudnak, mert a tulajdonos a szankciók miatt nem fogad el semmilyen pénzbeli vagy természetbeni kompenzációt a kötött bérleti díjon felül. A hoppon maradt lakáskeresők megpróbálhatják családon belül megoldani a lakhatásukat, vehetnek saját lakást, vagy mehetnek az államhoz panaszkodni.

A lakásárakra gyakorolt hatás érdekes kérdés. Alapvetően negatív hatásra számítanék, hiszen a lakás, mint bevételi forrás értéke lecsökkent (ezért a befektetési célú kereslet is csökken), illetve a kínálati oldalon megjelennek azok, akik korábban bérbeadták a lakást, most inkább eladnák. Ugyanakkor a keresleti oldal is meg fog nőni valamelyest, hiszen elegendő számú bérelhető lakás hiányában sokan kényszerűségből fognak vásárolni. Ennek ellenére feltételezhetjük, hogy a lakásárak csökkennek.

Összességében a változással jól jártak azok, akik megmaradnak a kedvezőbbé vált bérletükben, vagy olyan szerencsések, hogy ezekkel a feltételekkel is találnak bérelhető lakást. Rosszul jártak azok, akik bérbeadták a lakásukat, illetve azok, akik nem találnak maguknak bérleményt.

Azt nem jelenteném ki, hogy minden lakástulajdonos rosszul járt, hiszen aki saját tulajdonú lakásban lakik, azt a változás közvetlenül nem érinti. Ha növelni akarja a lakásvagyonát (kisebb lakásból nagyobba, rosszabb környékről jobb környékre költözne), akkor a csökkent árakon nyerhet, ha realizálni akarja a vagyonát (nagyobb lakásból kisebbe költözne, vagy más célra pénzt venne ki a lakásból), akkor az áresés őt is negatívan érinti.

  1. eset: maximált árak és bérbeadó által felmondhatatlan szerződés

Ez az eset annyiban különbözik az előzőtől, hogy a tulajdonos nem léphet ki a számára kedvezőtlenné vált helyzetből, csak ha a bérlő mond fel (a kísérlet kedvéért megint feltételezzük, hogy „okosba” nem lehet megoldani a dolgot). A jelenlegi bérlők itt jobban járnak, mert nem teszik őket utcára, a tulajdonosok meg rosszabbul, mert beleragadnak a számukra előnytelen konstrukcióba, nem tudják mondjuk a saját gyereküknek átadni a lakást. Eladni is csak úgy adhatják el, hogy a bérlő marad a lakásban, ami nyilván jóval alacsonyabb árat jelent. Hosszabb távon a bérlők is meg lesznek kötve, hiszen ha felmondanak, nagy valószínűséggel nem tudnak másik bérleményt találni. Inkább maradnak abban a lakásban, ami esetleg már méret vagy elhelyezkedés szempontjából nem felel meg nekik. A tulajdonos csak arra számíthat, hogy egyszer elmennek a nyakán ragadt bérlők, amely esetben másnak aligha fogják kiadni a lakást. Az előző esetnél lassabban, de itt is biztosan csökkenni fog a bérelhető lakások száma, ami a megnövekedett keresletet nem fogja kielégíteni. További negatív hatásként a lakások lepusztulnak, hiszen a tulajdonos ellenérdekelt lesz minden állagmegőrző vagy értéknövelő beruházásban. Örül is neki, ha pusztul a lakás, hátha elmennek végre a bérlők.

  1. eset: maximált árak, és bérbeadó által felmondhatatlan, de bérlő által átruházható szerződés

Ebben az esetben a kedvező árú bérlés vagyoni értékű joggá válik, amivel a bérlő rendelkezhet. A tulajdonos kára még nagyobb, mert a bérlőtől sosem szabadul meg, mindig lesz helyette más, aki a hatóságilag maximált áron kiveszi tőle a lakást. A jelenlegi bérlők haszna itt a legnagyobb, függetlenül attól, hogy a bérleti jog átadásáért kérhetnek-e pénzt vagy sem (ha igen, az egyértelmű – ha nem, akkor is felhasználhatják cserealapként egy másik, hasonló bérlővel történő lakáscseréhez, vagy családon belül továbbadhatják a jogot).

Összességében megállapítható, hogy az állami beavatkozás csak azoknak kedvezne, akik most is bérelnek lakást, és leginkább csak akkor, ha számukra ez többletjogokat eredeztetne. A lakáspiac rugalmassága mindenképp csökkenne, a beruházási és karbantartási hajlandóság visszaesne. A változás látható vesztesei a tulajdonosok lennének, láthatatlan kárvallottjai pedig azok az emberek, akik saját lakás híján bérelnének, de a megváltozott feltételekkel nem tudnak. Rájuk nem szokás gondolni, pedig köztük vannak azok a szegénységből kiemelkedők, akik egy jobb élet lehetőségét saját munkájukkal igyekeznek megteremteni. Ők maradnának a reménytelen régiókban, sokadmagukkal összezsúfolva ilyen-olyan szükséglakásokban, vagy annak az államnak a nyakán, aki most sem tud gondoskodni szegényeiről, és akinek a politikai cinizmusára bízvást apellálhatnak szavazatukat ilyen-olyan támogatásért kínálgató honfitársaink.

 

14 komment

A bejegyzés trackback címe:

https://libertarius.blog.hu/api/trackback/id/tr8211836535

Kommentek:

A hozzászólások a vonatkozó jogszabályok  értelmében felhasználói tartalomnak minősülnek, értük a szolgáltatás technikai  üzemeltetője semmilyen felelősséget nem vállal, azokat nem ellenőrzi. Kifogás esetén forduljon a blog szerkesztőjéhez. Részletek a  Felhasználási feltételekben és az adatvédelmi tájékoztatóban.

kristophoros83 2016.10.25. 18:58:20

Éredek lenne a gondolatot továbbvinni: hova vezet az, ha tulajdonosok joga sérül. Mi a hosszútávú következménye annak, ha a tulajdonjog sérül? Mert ez egy amolyan kulcskérdés, amit nagyon kevesen értenek.

David Bowman 2016.10.26. 20:18:31

Valami (talán NewYorki) városvezető mondta: " Egy város tönkretételének a legbiztosabb módja - a szőnyegbombázás után - A limitált lakbér."

fifibá55 2016.10.26. 20:23:59

Lényegében a 2. eset létezett Magyarországon a '90-es évek kb. közepéig az un. kényszerbérletek révén: ezek leginkább olyan magántulajdonban maradt lakóingatlanokat érintettek, amelyeket elfelejtettek állami tulajdonba venni, és mintegy büntetésképpen telepakolták bérlőkkel. A "bérbeadók" legfeljebb az állami/tanácsi bérlakásokra jogszabályban megállapított lakbért kérhették, ami köszönőviszonyban sem volt a szabadpiaci bérleti díjakkal, felmondani nem lehetett, csak úgy, ha azonos vagy jobb minőségű cserelakást ajánlottak fel a bérlőnek. Emiatt jogvita esetén a bírósági gyakorlat csakis a felmondani kívánt lakást tartotta megfelelőnek, mert egyedül az teljesítette az azonosság feltételeit...
A tulajdonosnak természetesen ugyanazok a kötelességei álltak fenn a karbantartást/javítást illetően, mint az állami szerveknek, csak míg utóbbiakkal semmi nem történt, ha mondjuk 3-4 hónapig nem javítottak ki egy beázást, a magán bérbeadót kemény pénzbüntetésekkel szankcionálták a kisebb késlekedések esetén is.

ostvan1 2016.10.26. 21:03:47

Hogy mi lenne? Ott van (elrettentő) példának a maximált taxi-tarifa. Aki a tarifamaximum bevezetéséig kevesebbet tudott kérni, az rögtön a maximumot szeretné kapni. Aki meg kapna többet, az meg is fogja oldani.

Brix 2016.10.26. 21:23:25

Az állam akkor jár el jól, ha nem szól bele a piac működésébe..Pont az állam miatt mentek fel a lakbér- és lakás árak, hiszen az MNB irreálisan alacsonyan tartja a kamatot, és az állam adja a csok-ot is...a végén az építési vállalkozók járnak jól és a sok ingatlannak rendelkező tulajdonosok...Persze, a fák nem nőnek az égig, és minden lufi kipukkan egyszer... és leesnek az ingatlan árak, akkor kell venni, ha van miből...A legjobb az lenne, ha senki sem venne egy darabig lakást, hogy az építési vállakozók csődbe menjenek, az irreális áron árult ingatlanjaikkal együtt...Van képük 25-30 milliót elkérni, egy 40 nm-es patkánylyukért Budapesten... Ami azért nem lesz hosszú távon fenntartható... Ez már lassan nyugat-európai ár...

csentecsa 2016.10.26. 21:32:39

Zsebszerződések lennének. Vagyis hivatalosan csak 80-at fizetsz, a valóságban mondjuk még pluszba 30-at, és csak rövid távra szerződünk.

a nemzet fogatlan provokátora 2016.10.26. 21:36:56

Az állam csak allami-önkormányzati bérlakás építési projektekkel mérsékelheti az elszabadult lakbér árakat.
Ez mérsékelné a munkaerő hiányt, és a demográfia szempontjából is előnyös lenne.

2016.10.26. 22:02:23

Az állam csak ne avatkozzon bele a piaci folyamatokba.
Eddig sehol nem tett jót azzal, hogy megjelent (trafik, föld, szerencsejáték ....)
Ha az állam akarja megállapítani a lakbért, építsen lakást és adja ki azt. De lehetőleg ne Ócsa mellé a puszta közepébe.

a nemzet fogatlan provokátora 2016.10.26. 22:23:30

@Ylim: Ócsa egy Bp környéki agglomerációs település közel az M5 autópályához. Vonattal (ami óránként jár) bő fél óra a hármas metró végállomása.

Boka1 2016.10.26. 22:54:22

Legszebb magyar szó az ingyen. Minek bérleti díj?

Márk_Márk 2016.10.27. 00:36:08

@a nemzet fogatlan provokátora:
Akkor költözz oda.

Valójában Ócsa a halál faszán is túl van egy kicsivel.

a nemzet fogatlan provokátora 2016.10.28. 17:23:53

@Márk_Márk: Hülyeség. Éltem Ócsán tíz évet, és teljesen meg voltam elégedve. Autóval fél óra alatt bent voltam a Müpánál, 20 perc alatt a soroksári Auchannál..
Sajnos a deviza lakópark miatt rengeteget kapott ez a kis város, miközben egy kellemes Bp. környéki település 13. századból származó premontrei templommal, gimnáziummal, szabadidő központtal, óránként járó vonattal, Volán busszal.
A kedvencem az volt, amikor a -boldogult- Népszabadságban megjelent egy lehúzós cikk a településről, és az volt a felütés, hogy-óh mily szörnyű- ezen a településen a fő utat Bajcsy- Zsilinszkyről nevezték el.( Aki a szerző fejében valami náciként jelenhetett meg, tévesen. Legalább arra gondolhatott volna az idióta, hogy a fővárosban is erről a személyről nevezték el az egyik főutat.)

movhu 2016.11.03. 12:04:48

"Mi lenne, ha az állam megszabná a bérleti díjakat?"

Baj. Nagyon nagy baj.

"A bérelhető lakások iránti kereslet megnő, hiszen mindazok, akik a 100 000 forintot nem tudták kifizetni, a 60 000 forintot viszont igen, megjelennek bérlakás keresőként a piacon...A megnövekedett kereslet és lecsökkent kínálat miatt hiány lesz, a potenciális bérlők egy része nem jut lakáshoz"

Azt hiszem nagyon nem vagy tisztában pl. a budapesti vagy környéki viszonyokkal. A korrekt áron kínált lakásokra azonnal van több fizetőképes jelentkező. Ez pedig nem jelent mást, mint hogy jelen árak mellett létezik a fizetőképes kereslet. Az, hogy ez az ár egyeseknek magas, hát sajnos ez van.
Állami beavatkozásra talán azon a ponton volna szükség, amikor ez a helyzet megfordul, de ettől nagyon messze vagyunk.

(Csak mellékesen jegyezném meg, hogy jelenleg a törvény pont a bérbeadót nem védi megfelelően, nem véletlen, hogy sok lakás/ház évek óta tök üresen áll, mert a tulaj nem meri kiadni, ami néhány történetet ismerve annyira nem meglepő. Mi már az, hogy egy semmit sem fizető bérlő esetében a tulajdonosnak a pokol mély bugyrait kell megjárni, hogy legyenek szívesek kiköltözni a lakásából és nem fogyasztani az ő kontójára a rezsit?)

zombizan · http://libertarius.blog.hu/ 2016.11.03. 13:16:18

@movhu: az egész írás arról szól, hogy amennyiben az állam korlátozná a bérleti díjakat, akkor hiány lenne, és végső soron mindenki rosszul járna, leszámítva azokat a bérlőket, akik valahogy bebetonozódnának az új szituációba (aminek kicsi az esélye, kivéve a 3. pontot, ami egyben a tulajdonosokkal a legdurvább kitolás lenne). Szóval igen, az állami beavatkozás nem jó :-)