Az elmúlt két évben jelentősen nőttek a budapesti lakásárak és bérleti díjak. Ennek hatására felerősödtek a hangok, miszerint a lakáspiac állami szabályozásra szorul, főleg a bérlők érdekeit szem előtt tartva. Az alábbiakban egy kis gondolatkísérletet viszek végig arra vonatkozóan, milyen várható következményekkel járna, ha az állam a „nép panaszát” meghallgatván az eddigieknél drasztikusabban beavatkozna a bérbeadók és bérbevevők szerződéses viszonyaiba.

A kiinduló feltételezés az, hogy az úgymond „elszállt” bérleti díjak miatt az állam maximálja a bérleti díjak összegét, és egyben különböző módokon korlátozza a felek szerződéses szabadságát. Ennek a korlátozásnak lesznek bizonyos esetei.

A kísérlet érdekében azt feltételezem, hogy a korlátozás abszolút lesz, a hozzárendelt szankciók miatt a szokásos kijátszás, pl. hogy a szerződésre a maximált árat írják, de valójában többet fizetnek, vagy bármilyen más módon növelik a bérbeadó hasznát a maximált árhoz képest, nem fog működni. Ugyancsak a modellezés érdekében feltételezem, hogy a bérlők sem nyerészkedhetnek azzal, hogy albérlőket vesznek maguk mellé, akiktől arányosan több pénzt kapnak, mint amennyi a lakás hatóságilag megszabott bérleti díjából következne.

1. eset: maximált árak, de teljes szerződéses szabadság

Ebben az esetben a bérbeadó és bérbevevő az eddigiekhez hasonlóan szerződhet, de a lakást nem lehet drágábban kiadni, mint a maximált ár. Ha volt egy lakás, amit eddig mondjuk 100 000 forintért béreltek havonta, de innentől kezdve csak 60 000 forintot lehet érte elkérni, akkor a két fél tetszése szerint folytathatják vagy befejezhetik a bérleti viszonyt, ugyanakkor a tulajdonos másnak sem fogja tudni 60 000 forintnál drágábban kiadni a lakást.

Ebben az esetben azok a bérlők jól járnak, akik és ameddig a lakást a korábbinál kedvezőbb áron tudják bérelni. A tulajdonos választhat, hogy elfogadja az alacsonyabb díjat, vagy a szerződés szerinti feltételekkel felmond a bérlőnek, a lakást pedig eladja vagy maga használja tovább.

A bérelhető lakások iránti kereslet megnő, hiszen mindazok, akik a 100 000 forintot nem tudták kifizetni, a 60 000 forintot viszont igen, megjelennek bérlakás keresőként a piacon. Ők lehetnek vidékről felköltözők, szüleiktől különköltözők, társbérletből egyéni megoldás felé mozdulók, válófélben lévők stb.

A másik oldalon visszavonulhatnak azok a lakáskiadók, akiknek 100 000 forintért megérte kiadni a lakást, de 60 000 forintért már nem éri meg. Ilyenek lehetnek azok a tulajdonosok, akik hitelből vettek kiadás céljára lakást, és a törlesztőrészlet 60 és 100 000 forint között van, vagy azok, akiknél saját családon belül is lenne igény a lakásra, de eddig a kedvező bevétel miatt inkább kiadták stb.

A megnövekedett kereslet és lecsökkent kínálat miatt hiány lesz, a potenciális bérlők egy része nem jut lakáshoz. Ráígérni nem tudnak, mert a tulajdonos a szankciók miatt nem fogad el semmilyen pénzbeli vagy természetbeni kompenzációt a kötött bérleti díjon felül. A hoppon maradt lakáskeresők megpróbálhatják családon belül megoldani a lakhatásukat, vehetnek saját lakást, vagy mehetnek az államhoz panaszkodni.

A lakásárakra gyakorolt hatás érdekes kérdés. Alapvetően negatív hatásra számítanék, hiszen a lakás, mint bevételi forrás értéke lecsökkent (ezért a befektetési célú kereslet is csökken), illetve a kínálati oldalon megjelennek azok, akik korábban bérbeadták a lakást, most inkább eladnák. Ugyanakkor a keresleti oldal is meg fog nőni valamelyest, hiszen elegendő számú bérelhető lakás hiányában sokan kényszerűségből fognak vásárolni. Ennek ellenére feltételezhetjük, hogy a lakásárak csökkennek.

Összességében a változással jól jártak azok, akik megmaradnak a kedvezőbbé vált bérletükben, vagy olyan szerencsések, hogy ezekkel a feltételekkel is találnak bérelhető lakást. Rosszul jártak azok, akik bérbeadták a lakásukat, illetve azok, akik nem találnak maguknak bérleményt.

Azt nem jelenteném ki, hogy minden lakástulajdonos rosszul járt, hiszen aki saját tulajdonú lakásban lakik, azt a változás közvetlenül nem érinti. Ha növelni akarja a lakásvagyonát (kisebb lakásból nagyobba, rosszabb környékről jobb környékre költözne), akkor a csökkent árakon nyerhet, ha realizálni akarja a vagyonát (nagyobb lakásból kisebbe költözne, vagy más célra pénzt venne ki a lakásból), akkor az áresés őt is negatívan érinti.

2. eset: maximált árak és bérbeadó által felmondhatatlan szerződés

Ez az eset annyiban különbözik az előzőtől, hogy a tulajdonos nem léphet ki a számára kedvezőtlenné vált helyzetből, csak ha a bérlő mond fel (a kísérlet kedvéért megint feltételezzük, hogy „okosba” nem lehet megoldani a dolgot). A jelenlegi bérlők itt jobban járnak, mert nem teszik őket utcára, a tulajdonosok meg rosszabbul, mert beleragadnak a számukra előnytelen konstrukcióba, nem tudják mondjuk a saját gyereküknek átadni a lakást. Eladni is csak úgy adhatják el, hogy a bérlő marad a lakásban, ami nyilván jóval alacsonyabb árat jelent. Hosszabb távon a bérlők is meg lesznek kötve, hiszen ha felmondanak, nagy valószínűséggel nem tudnak másik bérleményt találni. Inkább maradnak abban a lakásban, ami esetleg már méret vagy elhelyezkedés szempontjából nem felel meg nekik. A tulajdonos csak arra számíthat, hogy egyszer elmennek a nyakán ragadt bérlők, amely esetben másnak aligha fogják kiadni a lakást. Az előző esetnél lassabban, de itt is biztosan csökkenni fog a bérelhető lakások száma, ami a megnövekedett keresletet nem fogja kielégíteni. További negatív hatásként a lakások lepusztulnak, hiszen a tulajdonos ellenérdekelt lesz minden állagmegőrző vagy értéknövelő beruházásban. Örül is neki, ha pusztul a lakás, hátha elmennek végre a bérlők.

3. eset: maximált árak, és bérbeadó által felmondhatatlan, de bérlő által átruházható szerződés

Ebben az esetben a kedvező árú bérlés vagyoni értékű joggá válik, amivel a bérlő rendelkezhet. A tulajdonos kára még nagyobb, mert a bérlőtől sosem szabadul meg, mindig lesz helyette más, aki a hatóságilag maximált áron kiveszi tőle a lakást. A jelenlegi bérlők haszna itt a legnagyobb, függetlenül attól, hogy a bérleti jog átadásáért kérhetnek-e pénzt vagy sem (ha igen, az egyértelmű – ha nem, akkor is felhasználhatják cserealapként egy másik, hasonló bérlővel történő lakáscseréhez, vagy családon belül továbbadhatják a jogot).

Összességében megállapítható, hogy az állami beavatkozás csak azoknak kedvezne, akik most is bérelnek lakást, és leginkább csak akkor, ha számukra ez többletjogokat eredeztetne. A lakáspiac rugalmassága mindenképp csökkenne, a beruházási és karbantartási hajlandóság visszaesne. A változás látható vesztesei a tulajdonosok lennének, láthatatlan kárvallottjai pedig azok az emberek, akik saját lakás híján bérelnének, de a megváltozott feltételekkel nem tudnak. Rájuk nem szokás gondolni, pedig köztük vannak azok a szegénységből kiemelkedők, akik egy jobb élet lehetőségét saját munkájukkal igyekeznek megteremteni. Ők maradnának a reménytelen régiókban, sokadmagukkal összezsúfolva ilyen-olyan szükséglakásokban, vagy annak az államnak a nyakán, aki most sem tud gondoskodni szegényeiről, és akinek a politikai cinizmusára bízvást apellálhatnak szavazatukat ilyen-olyan támogatásért kínálgató honfitársaink.